Codul Urbanismului schimbă semnificativ regulile după care se va construi în București în următorii ani. Noul Cod al Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor (CATUC), intrat în vigoare pe 25 august, promite proceduri mai simple, digitalizare și o reorganizare profundă a atribuțiilor de urbanism din Capitală.
Pentru bucureșteni, una dintre cele mai importante schimbări va veni în noiembrie 2028, când majoritatea competențelor privind autorizarea construcțiilor de la cele șase sectoare vor fi transferate către Primăria Municipiului București.
În același timp, Capitala va trebui să adopte un nou Plan Urbanistic General (PUG) până în august 2029.
Ce schimbă Codul Urbanismului în București
Noul cadru legislativ nu poate rezolva peste noapte problemele acumulate în dezvoltarea urbanistică a Capitalei. Totuși, acesta introduce termene și mecanisme care obligă administrația să reorganizeze modul în care sunt planificate și autorizate construcțiile.
Printre cele mai importante schimbări se numără:
- centralizarea atribuțiilor de urbanism la Primăria Capitalei din 2028;
- adoptarea unui nou PUG până în august 2029;
- reorganizarea procedurilor pentru PUD-uri;
- introducerea unor noi comisii pentru obținerea avizelor;
- dezvoltarea unui sistem național de digitalizare;
- simplificarea unor proceduri de construire;
- posibilitatea realizării anumitor lucrări pe baza unei notificări;
- introducerea unor mecanisme pentru finanțarea infrastructurii necesare marilor dezvoltări imobiliare.
În teorie, aceste schimbări ar trebui să creeze reguli mai unitare pentru întreg Bucureștiul. Aplicarea lor va depinde însă de capacitatea administrației de a reorganiza instituțiile și de a implementa noile proceduri.
Autorizațiile de construire vor fi centralizate la Primăria Capitalei
Una dintre cele mai importante prevederi pentru București este transferarea competențelor de urbanism de la sectoare către Primăria Generală.
Începând cu 1 noiembrie 2028, competențele și atribuțiile de autorizare exercitate până atunci de primarii de sector și de structurile lor de specialitate vor trece la primarul general al municipiului București și la structura de specialitate a PMB.
Schimbarea pune în aplicare una dintre deciziile referendumului local organizat în București în 2024 privind centralizarea autorizării construcțiilor.
O nouă Direcție Generală de Urbanism
Pentru aplicarea noilor reguli, în cadrul aparatului Primarului General va funcționa o Direcție Generală responsabilă de amenajarea teritoriului și urbanism.
Aceasta va fi condusă de arhitectul-șef al Capitalei, asistat de șapte arhitecți-șefi adjuncți.
Noua structură va trebui să preia:
- competențele de urbanism ale sectoarelor;
- personalul necesar;
- patrimoniul aferent;
- bazele de date;
- arhivele fizice și electronice;
- cererile și procedurile aflate deja în desfășurare.
Până la 1 iulie 2027 trebuie adoptate actele normative și administrative necesare pentru realizarea acestui transfer.
În plus, bugetul Municipiului București pentru anul 2028 va trebui să includă fondurile necesare funcționării noii structuri.
Bucureștiul trebuie să adopte un nou PUG până în 2029
O altă schimbare importantă introdusă de Codul Urbanismului este stabilirea unui termen pentru adoptarea noului Plan Urbanistic General al Capitalei.
Termenul indicat este august 2029.
Actualul PUG a fost realizat cu aproape trei decenii în urmă și nu mai răspunde în totalitate realităților și necesităților actuale ale orașului.
În lipsa unei strategii actualizate, dezvoltarea urbană a Bucureștiului a fost influențată timp de ani de zile de numeroase Planuri Urbanistice Zonale și derogări.
Prin urmare, noul PUG ar trebui să ofere un cadru coerent pentru întreg orașul și să stabilească mai clar:
- unde și cât se poate construi;
- ce regim de înălțime este permis;
- cum pot fi modificate reglementările locale;
- ce rol vor mai avea PUZ-urile și PUD-urile;
- cum trebuie corelată dezvoltarea imobiliară cu infrastructura orașului.
Risc de blocaje în perioada de tranziție
Centralizarea urbanismului poate elimina diferențele de abordare dintre sectoare. Totuși, există și riscuri.
Primăria Capitalei va trebui să preia într-un timp relativ scurt volumul de activitate gestionat în prezent de structurile de urbanism ale celor șase sectoare.
Arhitectul Marcel Ionescu-Lupeanu arată că perioada de tranziție va depinde în mare măsură de viteza cu care autoritățile vor reuși să instruiască funcționarii și să pună în aplicare noile proceduri.
Dacă reorganizarea este bine gestionată, schimbările ar putea simplifica sistemul. În caz contrar, pot apărea blocaje administrative care să afecteze inclusiv eliberarea documentelor necesare construcțiilor.
Ce se întâmplă cu autorizațiile până în noiembrie 2028
Până la transferarea atribuțiilor către Primăria Capitalei, sistemul va funcționa, în mare măsură, după structura actuală.
Primăria Capitalei și Consiliul General vor continua să gestioneze proiectele care depășesc competențele sectoarelor sau care intră în anumite categorii aflate în responsabilitatea municipalității.
În același timp, primăriile de sector vor rămâne responsabile pentru proiectele aflate în limitele competențelor lor.
După 1 noiembrie 2028, sistemul va fi centralizat la nivelul Municipiului București.
PUD-urile se schimbă: decizia va putea aparține primarului
Codul modifică și regulile privind fostul Plan Urbanistic de Detaliu, denumit în noul sistem Proiect Urbanistic de Detaliu (PUD).
PUD-ul stabilește concret modul în care se poate construi pe o anumită parcelă.
Noul sistem permite, în anumite limite și situații prevăzute de lege, modificări privind elemente precum înălțimea sau suprafața maximă a unei construcții.
PUD-ul poate fi utilizat doar în anumite situații, printre care:
- parcele cu forme neregulate;
- clădiri care trebuie aliniate la calcane;
- alinierea la anumite cornișe;
- construcțiile aflate în apropierea monumentelor istorice.
PUD-ul nu va mai trece prin Consiliul Local
O schimbare importantă este procedura de aprobare.
PUD-ul va putea fi aprobat prin semnătura primarului de sector, fără să mai fie necesar votul Consiliului Local.
Din 2028, odată cu centralizarea competențelor, această atribuție va ajunge la primarul general.
Digitalizarea urbanismului, unul dintre obiectivele majore
Unul dintre obiectivele centrale ale noului Cod al Urbanismului este digitalizarea procedurilor.
Pe termen lung, cetățenii și dezvoltatorii ar trebui să poată solicita, depune și urmări documentațiile fără să mai fie obligați să parcurgă numeroase drumuri la ghișee.
Codul introduce trei instrumente importante:
Ghișeul Unic Național
Prin acesta ar urma să poată fi solicitate și urmărite documentele necesare procedurilor de autorizare.
Registrul Național al Construcțiilor
Registrul ar trebui să centralizeze informațiile tehnice și de siguranță referitoare la construcții.
Geoportalul Național de Urbanism
Platforma ar urma să permită consultarea regulilor urbanistice aplicabile unei anumite zone și să indice ce poate fi construit într-o anumită locație.
Totuși, legislația stabilește un termen de până la cinci ani pentru implementarea principalelor platforme digitale.
Prin urmare, digitalizarea completă nu va deveni realitate imediat.
Comisiile de acord unic ar trebui să reducă birocrația
O altă noutate este dezvoltarea Comisiilor de Acord Unic (CAU).
Rolul lor este să simplifice obținerea avizelor necesare unei autorizații de construire.
În loc ca solicitantul să meargă separat la fiecare instituție pentru avize, documentația va putea fi depusă la comisie.
Aceasta ar urma să gestioneze procesul de obținere a avizelor necesare în termen de 30 de zile calendaristice.
Pot intra aici, printre altele, avize privind:
- racordarea la utilități;
- conectarea la drumurile publice;
- securitatea la incendiu.
Totuși, anumite documente vor trebui obținute separat, inclusiv unele avize de mediu, avize ale Ministerului Culturii sau acorduri de la vecini ori asociații de proprietari, după caz.
Fiecare sector trebuie să înființeze o Comisie de Acord Unic
Conform noilor prevederi, CAU ar trebui să fie înființate la nivelul fiecărui sector al Bucureștiului în 45 de zile lucrătoare de la intrarea în vigoare a Codului.
Importanța acestor comisii este cu atât mai mare cu cât ele devin parte obligatorie din procedura pentru anumite documentații urbanistice.
Fără funcționarea lor, unele proiecte pot întâmpina dificultăți în finalizarea procedurilor.
Comisia de Avizare Integrată pentru PUZ și PUG
Pentru documentațiile urbanistice mai complexe va exista și Comisia de Avizare Integrată (CAI).
Aceasta trebuie organizată la nivelul Municipiului București și va fi condusă de arhitectul-șef al Capitalei.
Din comisie vor face parte reprezentanții instituțiilor care trebuie să avizeze un PUZ sau un PUG.
Scopul este ca procedura de avizare să fie concentrată într-un singur mecanism, reducând timpul pierdut între mai multe instituții.
Acest lucru poate avea impact nu doar asupra proiectelor imobiliare private, ci și asupra proiectelor publice importante.
Pasajele, extinderile rețelelor de transport și alte proiecte majore de infrastructură pot necesita documentații urbanistice complexe, iar funcționarea CAI devine astfel esențială.
Unele construcții ar putea fi realizate prin proceduri simplificate
Codul Urbanismului introduce și proceduri mai simple pentru anumite categorii de construcții.
În unele situații, lucrările vor putea fi realizate pe baza unei notificări către autoritățile locale, fără procedura clasică de autorizare.
Textul legislativ menționat în material include, în anumite condiții, exemple precum:
- unele modificări interioare;
- terase;
- garaje;
- bucătării de vară;
- anumite construcții de dimensiuni reduse;
- stații de încărcare pentru automobile electrice.
Pentru unele case unifamiliale de mici dimensiuni din mediul rural sunt prevăzute, de asemenea, proceduri simplificate, cu respectarea condițiilor stabilite de Cod și pe baza documentației întocmite de specialiști.
Un nou mecanism pentru construcțiile ridicate ilegal
Printre modificările prevăzute de CATUC se află și un mecanism prin care anumite construcții realizate ilegal ar putea intra în legalitate, dacă respectă normele urbanistice în vigoare și trec prin expertizele tehnice necesare.
Această prevedere este una dintre zonele sensibile ale noii legislații și va depinde de modul concret în care procedurile vor fi aplicate de autorități.
De asemenea, administrațiile locale vor putea introduce taxe pentru dezvoltatorii unor proiecte de mari dimensiuni, iar sumele ar putea fi folosite pentru dezvoltarea infrastructurii necesare noilor ansambluri rezidențiale.
Poate Codul Urbanismului să oprească dezvoltarea haotică a Bucureștiului?
Capitala se confruntă de ani de zile cu probleme urbanistice majore.
Construcțiile dense, lipsa infrastructurii suficiente, reducerea spațiilor verzi în anumite zone și dezvoltarea bazată pe derogări au generat numeroase controverse.
Noul Cod creează un cadru prin care regulile ar putea deveni mai uniforme la nivelul întregului București.
Centralizarea deciziilor nu garantează însă automat o dezvoltare urbanistică mai bună.
În funcție de modul în care sunt administrate noile competențe, concentrarea deciziilor poate conduce la o strategie coerentă pentru întreg orașul sau poate transfera problemele existente către o singură structură administrativă.
Avantajele și riscurile noului sistem
Pe hârtie, principalele avantaje ale reformei sunt clare:
- reguli unitare pentru întreg Bucureștiul;
- proceduri de avizare mai simple;
- digitalizarea documentațiilor;
- reducerea drumurilor între instituții;
- un nou PUG adaptat realităților actuale;
- coordonarea centralizată a dezvoltării orașului.
Totuși, există și riscuri:
- întârzieri în organizarea noilor instituții;
- blocaje administrative în perioada de tranziție;
- dificultăți în transferul personalului și arhivelor;
- întârzieri în implementarea platformelor digitale;
- concentrarea unui volum foarte mare de activitate la nivelul Primăriei Capitalei.
Prin urmare, efectele reale ale Codului Urbanismului vor depinde mai puțin de prevederile scrise și mai mult de modul în care acestea vor fi puse în practică.
Bucureștiul intră într-o perioadă decisivă pentru urbanism
Anii următori vor fi esențiali pentru modul în care se va dezvolta Capitala.
Până în 2028 trebuie pregătită centralizarea atribuțiilor de urbanism, iar până în 2029 Bucureștiul trebuie să aibă un nou Plan Urbanistic General.
În paralel, autoritățile trebuie să organizeze noile comisii, să pregătească funcționarii și să implementeze sistemele digitale prevăzute de legislație.
Codul Urbanismului oferă instrumentele pentru o schimbare majoră a modului în care se construiește în București. Rămâne însă de văzut dacă administrația va reuși să transforme aceste prevederi într-un sistem mai rapid, mai transparent și mai coerent pentru dezvoltarea Capitalei.
