Spațiile comune ale blocului, precum casa scării, holurile, subsolul sau terasa, nu pot fi ocupate, închiriate ori folosite după bunul plac de un singur proprietar. Aceste zone aparțin, în principiu, coproprietarilor și sunt supuse unor reguli clare privind utilizarea, accesul și modificarea lor.
Bicicletele, mobilierul, cutiile sau alte obiecte personale pot deveni o problemă atunci când blochează accesul ori împiedică folosirea normală a proprietății comune. În anumite situații, proprietarii pot fi obligați să elibereze spațiul și pot fi sancționați.
Avocatul Bogdan Pițigoi a explicat pentru Digi24.ro ce zone ale unui imobil sunt considerate comune, cum pot fi utilizate și în ce situații ocuparea acestora poate deveni abuzivă.
Ce sunt spațiile comune ale unui bloc
Părțile comune ale unui condominiu includ spațiile, elementele de construcție și instalațiile care sunt utilizate de mai mulți proprietari sau deservesc mai multe apartamente.
Acestea sunt necesare atât pentru funcționarea imobilului, cât și pentru accesul și utilizarea în condiții normale a locuințelor.
Printre cele mai importante părți comune se numără:
- terenul pe care este construit imobilul;
- fundația;
- structura de rezistență;
- fațadele;
- acoperișul;
- terasele;
- casa scării;
- holurile;
- lifturile.
În funcție de configurația juridică a clădirii, pot face parte din proprietatea comună și subsolurile, anumite boxe, uscătoriile, spălătoriile, camerele tehnice sau camera centralei termice.
De asemenea, sunt comune instalațiile care deservesc mai multe apartamente, inclusiv rețelele și coloanele de:
- apă;
- canalizare;
- gaze;
- încălzire.
Prin urmare, faptul că un anumit spațiu se află în apropierea apartamentului unei persoane nu înseamnă automat că acesta îi aparține exclusiv.
Cum pot fi folosite spațiile comune ale blocului
În principiu, spațiile comune pot fi utilizate de toți coproprietarii, cu respectarea drepturilor celorlalți locatari și a regulilor stabilite pentru condominiu.
Accesul la aceste zone nu trebuie limitat în mod nejustificat.
Un proprietar trebuie să se asigure că modul în care folosește o parte comună:
- nu blochează accesul;
- nu îngreunează circulația;
- nu împiedică intervențiile tehnice;
- nu afectează drepturile celorlalți coproprietari;
- nu schimbă fără drept destinația spațiului.
Cu alte cuvinte, proprietatea comună nu poate fi transformată în extensia unui apartament doar pentru că un locatar o utilizează de mai mult timp.
Ce obiecte nu pot fi depozitate pe casa scării sau pe hol
Una dintre cele mai frecvente probleme din blocurile de locuințe este depozitarea obiectelor personale pe casa scării, pe holuri sau în alte zone comune.
Potrivit articolului 11 din Conținutul-cadru al regulamentului condominiului, aprobat prin Ordinul nr. 1.058/2019, depozitarea obiectelor pe proprietatea comună este interzisă dacă acestea împiedică utilizarea normală a clădirii ori afectează drepturile altor proprietari.
Bicicletele, mobilierul și cutiile pot deveni o problemă
Astfel, obiecte precum:
- biciclete;
- cărucioare;
- dulapuri;
- mobilier;
- cutii;
- haine;
- electrocasnice;
- alte bunuri personale
nu trebuie amplasate într-un mod care blochează căile de acces sau îngreunează circulația.
De asemenea, regulamentul condominiului interzice abandonarea bunurilor pe proprietatea comună.
Prin urmare, simplul fapt că obiectele aparțin unui proprietar din bloc nu îi conferă acestuia dreptul de a utiliza permanent holul sau casa scării pentru depozitare.
Pot fi închiriate spațiile comune ale blocului?
Un singur proprietar nu poate decide închirierea unei părți comune, deoarece aceasta se află în coproprietate.
Potrivit Legii nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, anumite părți ale proprietății comune pot fi utilizate sau închiriate în condițiile prevăzute de lege și prin deciziile adoptate la nivelul condominiului.
Veniturile rezultate din exploatarea proprietății comune sunt destinate, în condițiile legii, asociației și cheltuielilor legate de imobil.
Aceste sume nu pot fi utilizate discreționar de președintele asociației de proprietari.
Poate fi vândută separat o parte din proprietatea comună?
Fiecare proprietar de apartament deține și o cotă-parte indiviză din proprietatea comună a imobilului.
Această cotă este legată de proprietatea individuală.
Prin urmare, atât timp cât elementele respective își păstrează regimul de proprietate comună, cota aferentă nu poate fi, în mod obișnuit, vândută separat de apartament.
Aceasta se transmite odată cu locuința.
Când devine abuzivă ocuparea unui spațiu comun
Ocuparea unui spațiu comun devine problematică atunci când un proprietar îl utilizează în așa fel încât ceilalți coproprietari nu îl mai pot folosi în condiții normale.
De exemplu, poate fi considerată necorespunzătoare situația în care:
- sunt blocate uși sau căi de acces;
- este ocupat permanent un hol comun;
- sunt depozitate obiecte care împiedică circulația;
- accesul la instalații este blocat;
- o parte comună este delimitată și folosită exclusiv fără respectarea procedurilor legale.
În asemenea cazuri, asociația de proprietari poate solicita în scris eliberarea spațiului.
Potrivit explicațiilor avocatului Bogdan Pițigoi pentru Digi24.ro, notificarea poate stabili inclusiv un termen, de exemplu 15 zile, pentru îndepărtarea obiectelor.
Ce se întâmplă dacă proprietarul refuză să elibereze spațiul
Dacă proprietarul nu respectă solicitarea asociației, situația poate ajunge în instanță.
Asociația de proprietari poate solicita eliberarea spațiului și îndepărtarea bunurilor amplasate necorespunzător.
În plus, în funcție de situație și de normele încălcate, pot interveni și autoritățile competente, inclusiv poliția locală.
Prin urmare, un conflict aparent minor între vecini poate ajunge să genereze proceduri administrative sau chiar un proces.
Ce sancțiuni riscă proprietarii care deteriorează părțile comune
Situația devine mai serioasă atunci când proprietarul nu doar ocupă o zonă comună, ci deteriorează instalațiile, structura sau alte elemente ale clădirii.
Persoana responsabilă poate fi obligată să:
- repare elementele deteriorate;
- achite lucrările de remediere;
- suporte prejudiciile provocate;
- plătească eventualele sancțiuni contravenționale.
În funcție de prevederea legală încălcată și de gravitatea faptei, sancțiunile pot varia de la câteva sute de lei la câteva mii de lei, iar pentru anumite contravenții pot ajunge până la 10.000 de lei.
Atenție la intervențiile asupra structurii de rezistență
Intervențiile efectuate fără drept asupra structurii de rezistență pot avea consecințe mult mai grave.
Modificarea unor pereți, elemente structurale sau părți esențiale ale clădirii poate necesita autorizație de construire și documentație tehnică.
În anumite situații prevăzute de legislația în domeniul construcțiilor, încălcarea legii poate atrage nu numai răspundere contravențională, ci și răspundere penală.
Ce trebuie să știe proprietarii de apartamente
Regula de bază este simplă: spațiile comune ale blocului trebuie folosite astfel încât drepturile celorlalți coproprietari să fie respectate.
Casa scării, holurile, subsolul sau terasa nu devin proprietatea exclusivă a unei persoane doar pentru că aceasta le folosește frecvent sau locuiește în imediata lor apropiere.
Înainte de amenajarea, închiderea, ocuparea sau utilizarea exclusivă a unei părți comune, proprietarii trebuie să verifice regimul juridic al spațiului, regulamentul condominiului și prevederile Legii nr. 196/2018.
În caz contrar, pot fi obligați să elibereze zona, să repare eventualele prejudicii și, în funcție de situație, să suporte sancțiunile prevăzute de lege.
sursa foto: ladepozit.ro
